Giriş
Türkiye’de emlak vergisi, belediyelerin en temel gelir kaynaklarından biridir. 2024 yılında yeniden değerleme oranı %58,46, 2025 yılı için ise %60’a yaklaşan seviyelerde belirlenmiştir. Ancak emlak vergisi artışlarını yalnızca bu oranlarla açıklamak eksik olur. Çünkü emlak vergisi matrahının belirlenmesinde takdir komisyonlarının kararı da kritik bir rol oynamaktadır. Komisyonlar, dört yılda bir arsa ve bina rayiç değerlerini belirlemekte ve bu değerler yeniden değerleme oranlarının çok üzerinde artışlara yol açabilmektedir.
Takdir Komisyonlarının Rolü
Her il ve ilçede kurulan Takdir Komisyonları, emlak vergisi değerlerini piyasa koşulları ve emsaller üzerinden belirlemektedir.
Bu değerler genellikle:
- Merkezi lokasyonlarda %200–%300’e varan artışlara,
- Konut bölgelerinde %100’e yaklaşan yükselişlere yol açabilmektedir.
Bu nedenle, yeniden değerleme oranı %60 olarak ilan edilse bile, fiiliyatta vatandaşın ödeyeceği vergi %150 hatta %300 artış gösterebilmektedir. Yani artışın asıl kaynağı komisyon kararlarıdır.
Geçmişten Bugüne Tahsilat Gerçekleri
Emlak vergisi gelirlerinin seyri bunu açıkça göstermektedir:
- 2020 yılında toplam vergi gelirleri 833 milyar TL, emlak vergisi tahsilatı ise yalnızca 8 milyar TL oldu.
- 2024’te takdir komisyonlarının değer artırımıyla birlikte kağıt üzerinde tahsil edilecek tutar artmış görünse de, reel tahsilat oranları düşmeye devam etti.
- Tahakkuk eden ile tahsil edilen arasındaki fark %40’lara kadar çıkmaktadır.
Bu tablo, yüksek oranlı artışların tahsilatı artırmadığını, aksine düşürdüğünü ortaya koymaktadır.
Değerli Konut Vergisi Deneyimi
2020’de yürürlüğe giren Değerli Konut Vergisi de benzer bir tablo ortaya çıkarmıştır.
- 2021’de beklenen tahsilat 350 milyon TL, gerçekleşen ise yalnızca 70 milyon TL olmuştur.
- 2022’de oran düşük kalmaya devam etmiş, toplam tahsilat %0,01 düzeyinde kalmıştır.
Bu deneyim, yüksek değerlemeler ve yüksek oranların vergi gelirini artırmadığını, tersine mükellef direncini artırdığını göstermektedir.
Laffer Eğrisi ve Optimal Vergileme
Laffer eğrisine göre vergi oranı arttıkça, bir noktadan sonra vergi gelirleri düşmeye başlar.
- Yeniden değerleme oranı %60 seviyesinde,
- Takdir komisyonu artışları %200–%300 seviyesinde olduğunda,
artık optimal nokta aşılmıştır. Vatandaşın ödeme gücü zayıflamakta, vergiye uyum azalmakta ve belediyeler için tahsil edilemeyen büyük alacak stoku oluşmaktadır.
Sayılarla Emlak Vergisi
- Yeniden değerleme oranı (2024): %58,46
- Yeniden değerleme oranı (2025): %60
- Takdir komisyonu artışları: %200–%300
- 2020 emlak vergisi tahsilatı: 8 milyar TL
- 2021 değerli konut vergisi tahsilatı: 70 milyon TL (beklenen 350 milyon TL)
Bu tablo, yeniden değerleme oranlarının resmi olarak %60 görünmesine rağmen, fiilen %200’leri aşan yükümlülükler doğurduğunu göstermektedir.
Sonuç ve Öneriler
Emlak vergisi artışlarının sadece yeniden değerleme oranlarıyla değil, takdir komisyonlarının kararlarıyla da şekillendiği unutulmamalıdır. Bu nedenle:
- Öneri 1: Takdir komisyonlarının belirlediği rayiç değer artışları sınırlanmalı, piyasa gerçeklerine ve vatandaşın ödeme gücüne uygun hale getirilmelidir.
- Öneri 2: Yeniden değerleme oranı + takdir komisyonu artışı toplamının belli bir üst sınırın üzerinde olmaması için yasal düzenleme yapılmalıdır.
- Öneri 3: Tahsilat artırılmak isteniyorsa, oranlar makul tutulmalı, vergi tabanı genişletilmeli ve gönüllü uyum güçlendirilmelidir.
- Öneri 4: Laffer eğrisi dikkate alınarak optimal vergileme düzeyinde kalınmalı, aşırı yüklemelerden kaçınılmalıdır.
Kısacası, takdir komisyonlarının yüksek oranlı kararları ile yeniden değerleme artışlarının birleşimi, emlak vergisini vatandaş açısından ödenemez, mali idare açısından da sürdürülemez hale getirmektedir. Bu yaklaşımı daha sürdürülebilir kılmak adına mali idarenin yüksek oranlı artışlar yerine yukarıda maddeler halinde sunduğumuz şekilde bir yaklaşım geliştirmesinin doğru olacağı inancındayız.
